Anuário da Reabilitação: Estaremos a Fazê-lo Bem?

Questionamos estratégias de reabilitação urbana centradas no arrendamento de curta duração, na nossa mais recente colaboração com o Anuário da Reabilitação.

Nunca esteve o discurso sobre a reabilitação urbana tão presente na discussão pública como tem acontecido nos últimos anos, resultando em inúmeras políticas de consolidação dos limites das cidades, na vontade de atrair nova população para os centros e, sobretudo, na idea de uma reabilitação urbana apoiada no investimento privado.

É verdade que o investimento privado tem sido o forte motor da reabilitação do edificado. No entanto tem sido também um mercado de nicho, cujo modelo de negócio vê a reabilitação, mais recentemente, como uma operação orientada para arrendamentos de curta duração. Este modelo entra em colisão com o desejo de uma reabilitação acessível, generalizada e sustentável: as margens reduzidas para investidores/proprietários alimentam um ciclo que já conhecemos demasiado bem de edifícios rapidamente degradados, cuja manutenção não é economicamente viável (e cuja conta inevitavelmente, a prazo, alguém terá de pagar).

É um erro colocar todos os ovos no mesmo cesto (ou, neste caso, depender apenas de um modelo de reabilitação dos centros urbanos, históricos ou não, assente no arrendamento de curta duração).

A reabilitação precisa de diversidade (de usos, demográfica, social) e os centros urbanos precisam de outros argumentos de atractividade para além do seu valor simbólico.

 

Os centros têm de oferecer tudo o que a periferia oferece (acesso rápido a equipamentos de saúde, escolas, áreas comerciais, estando infraestruturada para facilitar o uso automóvel, o estacionamento e dar resposta fácil às necessidades normais de uma família), o que obrigará a uma mudança de paradigma não só no que diz respeito a estratégias de reabilitação mas sobretudo em relação àquilo que consideramos que um centro urbano deve ser.

Esta mudança de paradigma requer retirar o foco no “histórico” e um afastamento da estratégia simplista de pensar a reabilitação urbana edifício a edifício.

A reabilitação urbana deve ter como missão não a preservação do passado mas sim o planeamento do futuro. Os centros urbanos, para serem viáveis, têm de ser algo diferente daquilo que antes foram, porque a cidade, a sociedade e a forma de viver também mudaram.

 

A questão das infra-estruturas viárias de grande dimensão não é, essencialmente, compatibilizável com o tecido urbano em questão, pelo que a resposta a este problema terá de vir da diminuição da necessidade do automóvel por parte dos moradores.

Para atingirmos esse objectivo é necessário minar o mono-funcionalismo de comércio e serviços dos centros urbanos de hoje, densificando equipamentos escolares, de saúde, mercados de vários tipos e escalas, e possibilitar programas residenciais para a classe média, oferecendo tudo aquilo que uma família normal necessita a distâncias percorríveis a pé.

A ausência destas condições, na verdade, faz parte da insistência de orientar a habitação nos centros urbanos para jovens solteiros e casais jovens, sem filhos, o que não é mais do que um enterrar a cabeça na areia.

A diminuição da área destinada ao uso automóvel não é incompatível com a garantia de acesso e mobilidade por parte do automóvel, até mesmo porque o excesso de pedonalização, sobretudo em áreas predominantemente monofuncionais, tem revelado consequências negativas quer em questões de utilização do espaço público urbano quer em questões de segurança.

Assim, é necessário garantir espaço de estacionamento facilitado, de proximidade para os moradores e cargas e descargas, e zonal para a emprego e uso ocasional (de apoio ao comércio, turismo ou lazer, por exemplo).

 

Considerando a enorme escala dos desafios que os centros urbanos enfrentam é inevitável que as soluções sejam muito transformadoras.

Para atingir estes objectivos é necessário um grande investimento por parte de autarquias e organismos do estado, não apenas no que diz respeito ao planeamento estratégico mas sobretudo à importante e transformadora infraestruturação necessária e à qualificação dos espaços públicos, porventura o maior factor de diferenciação entre centros urbanos e periferia.

Com estes elementos -essencialmente políticos- no seu lugar será finalmente legítimo esperar que o investimento privado trate do resto.

 

No entanto é necessário compreender que as patologias dos centros urbanos não são indissociáveis das patologias da periferia. O mono-funcionalismo terciário dos centros urbanos não é indissociável das cidades-dormitório das periferias.

Se a reabilitação dos centros não for parte de uma resposta integrada aos problemas das cidades, corremos o risco de apenas transferir os problemas de uma zona da cidade para a outra, atraindo população privilegiada para as zonas qualificadas do centro e aumentando as diferenças com as zonas desprivilegiadas da periferia.

A reabilitação dos centros urbanos tem, portanto, de ser feita em paralelo com a reabilitação das periferias, em rede, desenhando multi-centralidades, cada qual com todas as valências de uma cidade, com diversidade demográfica, de usos e de ocupações, sem barreiras entre si.